刚需别哭！北滘89万还能买地铁三房

上次萨姐写完禅城极刚二手房，就有粉丝追问，什么时候给北滘刚需支招。这回必须安排上！

大家知道，随着地铁开通，北滘新城10年楼龄以内二手房，总价普遍200万起步。即使解限后，无房无贷者首付可做2成，首付门槛也要40多万。

对于极刚购房者来说，他们的目标是：解决眼前居住和孩子读书问题，总价在90-150万之间，首付和月供压力较小，电梯最好，步梯也能接受。

由于总价门槛大幅降低，我们把搜索范围放大至北滘新城周边区域，但仍旧要满足生活便利的要求，比较近学校、超市和医院等。

先来一张图，看看优质极刚二手房源情况。（*本文涉及学区情况仅供参考，请以教育局公布最终信息为准，每年会有相应调整。）

南源花园：

400米到地铁站，与新城一桥之隔

在北滘商品房发展史上，南源花园是一个很有代表性的楼盘，据说是北滘早期豪宅盘，现在部分第一手业主已经移民国外。

“南源花园保养较好，花园够大，加上本地人对它有一种情怀，带看量比较高，属于二手老盘里面的王牌项目。” 资深中介小雨说道。

| 南源花园航拍图（来源：贝壳）

从地段上看，南源花园与北滘新城仅一路之隔，步行约400米即可到达北滘公园站，可乘坐广州地铁7号线顺德段、佛山地铁3号线（在建），出行便捷。

步行10分钟距离内，还有北滘公园、美的悦然广场、北滘商业广场、北滘医院等。对应学校为承德小学或北滘中心小学，上学比较方便。

| 南源花园位置示意图

基本上，南源花园都能享受北滘新城配套，最大的差别是所属居委不同，它属于北滘社区，不能报读君兰社区公办学校。不过由于总价低、配套成熟，萨姐认为这一点可以接受。

南源花园建于1998年，由36栋小高层住宅组成，建筑风格偏欧式，社区主入口有弧形拱门和罗马柱，楼宇采用尖屋顶装饰。虽然年代久远，但社区园林和建筑楼体保养较好，缺点是人车不分流。

| 南源花园实景图（来源：贝壳）

该盘在售房源户型丰富，两房总价99.8万起，三房总价123万起。考虑到未来换房周期，从普通家庭居住需求出发，建议直接看三房。

有一套套内面积87㎡的南向三房，房屋装修保养新净，满五唯一税费少，业主报价130万，比同类房源总价低10万左右，套内单价约1.49万/㎡。（按建筑面积计算，单价约1.33万/㎡）

套内面积约87㎡户型图（来源：贝壳）

中介称，南源花园都是按套内面积算的，有些投资客会对房屋进行重新测量变成建筑面积，单价会降低，银行评估会做得更高。

此外，还有一套套内面积96㎡西南向三房，布局动静分明，三个房间空间可观，报价128万，套内单价约1.33万/㎡。（按建筑面积计算，单价约1.2万/㎡）

套内面积约96㎡户内实景（来源：恒晟地产）

天福苑：

紧挨承德小学，北向三房123万起

南源花园附近，还有一个二手盘受到家长们关注，它便是天福苑。

天福苑紧挨承德小学和君兰中学，在地段上与中海悦林熙岸、美的翰城花园、美的翰城嘉园没有太大差异。它不靠近林上路主干道，还避免了马路噪音干扰。

中介分享了一个有意思的现象，“外地客户更偏爱南源花园，而本地年轻客户则喜欢天福苑，两个小区都比较安静和舒适。”

| 天福苑实景图（来源：贝壳）

天福苑建于2005年，共有408户。社区内园林绿化较好，设有游泳池、健身设施、儿童活动设施、半地下停车场等，在同等楼龄二手盘中算比较好的，但未能完全做到人车分流。

| 天福苑实景图（来源：贝壳）

| 天福苑实景图（来源：贝壳）

该盘入住率高，业主放盘量少，在贝壳平台上挂牌房源仅14套。两房115万起，三房123万起，带简单装修。

一套94㎡南向三房，户型动静分明，三个房间面积相对均衡。业主报价143万，两成首付约28.6万。

| 天福苑94㎡户型图（来源：贝壳）

| 94㎡户内实景（来源：贝壳）

今年3月，该盘成交过一套108㎡南向三房，成交价151万，单价约1.39万/㎡。萨姐大胆猜测，94㎡房源价格还可以再争取一下。（*具体报价是业主个人意愿）

丽的花园：

双学位低密度小区，三房127万起

如果总价预算有限，又想要面积大一点的房子，不妨看看丽的花园，其学区地段与南源花园、天福苑一致，都是承德小学或北滘中心小学，但步行距离要远点，大约需要15-17分钟。

| 丽的花园实景图（来源：贝壳）

丽的花园是围合式布局小区，小区内设有游泳池、儿童活动设施等，居住舒适性较高。

该盘分两期建设，一期是步梯房，二期是电梯房。“从业五六年了，很少看到电梯房放盘，即使有放盘，价格也很高，而且有部分是双证，因此成交比较少” ，中介告诉萨姐，二期自住率较高。

| 丽的花园实景图（来源：贝壳）

挂牌房源中，最小面积皆为三房起步。有一套103㎡北向三房，望花园，满五年税费低，业主报价127万，是该小区同类房源中总价最低的。

| 丽的花园103㎡户型图（来源：贝壳）

| 丽的花园103㎡户内实景（来源：贝壳）

萨姐发现有一套119㎡南向三房价格更笋，业主急售，挂牌130万，比该小区同类房源少15-20万，单价不到1.1万/㎡。

| 丽的花园119㎡户型图（来源：贝壳）

| 丽的花园119㎡户内实景（来源：贝壳）

如果你的预算去到150万以上，就可以考虑127㎡大三房，超4.2米大开间客厅，25.4㎡主卧套房，居住更舒适。

美的简岸：

三面环水，岭南建筑风格

美的简岸位于北滘河边公园（规划）旁，三面环水，景观不错。楼栋是岭南建筑风格，白墙黛瓦，仿古窗花装饰，在北滘二手项目中颇具特色。

| 美的简岸步梯房实景（来源：恒晟地产）

| 美的简岸实景（来源：贝壳）

小区内园林绿化较好，楼栋架空层设有滑梯、秋千、健身设施等，美的物业的服务水平较好。

该盘采用半围合式布局，保持较宽楼距，外围的高层住宅是电梯房，总高18层，视野较为开阔，中间的是5层高的步梯楼。

| 美的简岸航拍图（来源：恒晟地产）

考虑居住舒适性和后期置换，萨姐优先推荐电梯房。比如一套98㎡东北向三房，高楼层视野景观好，业主报价155万，单价约1.6万/㎡。

| 美的简岸96㎡户内实景（来源：恒晟地产）

| 阳台景观（来源：恒晟地产）

还有一套102㎡的南向三房，低楼层望花园，房屋装修新净，挂牌价149万，单价约1.46万/㎡。

| 美的简岸102㎡户型图

| 美的简岸102㎡户内实景（来源：恒晟地产）

美的简岸同样属于北滘社区，对应小学为承德小学和北滘中心小学。同时，楼盘西面的华东师范大学附属顺德美的学校转为公办，预计今年9月投用，接收全镇调剂的户籍生。【详细】

| 图片来源：美的置业顺德公司

如果喜欢新房，总价预算充足，可以看看美的云璟。该盘在售76-115㎡带装修三四房，现有10套特价单位，76㎡三房总价147万起。

| 美的云璟特价单位

美的全球创新中心板块：

广厦花园、美的海岸花园、新海岸自由立方

距离北滘新城约2.3公里，是美的全球创新中心与广东工业设计城，这是北滘另一个热门二手板块，暂时简称美的全球创新中心板块吧。

围绕在美的全球创新中心旁边，有三个关注度较高的楼盘——广厦花园、美的海岸花园、新海岸自由立方，主要面向美的产业员工。

| 项目位置示意图

这三个盘上车门槛较低，如美的海岸花园88㎡三房总价89万起，新海岸自由立方88㎡三房总价92万起，近佛山地铁3号线广教站（在建）。最大区别在于学区不同，三盘对应小学为广教小学和朝亮小学，口碑不如承德小学和北滘中心小学。

这里重点说说广厦花园，它是最早期的美的员工房，第一批业主享受员工折扣购买，规定5年内不可转让。现在大部分房源已经满足满5年规定，可以自由买卖。

小区楼龄较小，整体规划不错，3梯10户设计，门口有商场、超市等，配套完善。该盘主要面向美的员工或周边产业人才，步行约200米即达美的全球创新中心东门。

| 广厦花园实景图（来源：贝壳）

| 广厦花园实景图（来源：贝壳）

有一套75㎡东向两房，总价103万，两成首付仅20.6万，30年月供约4000元，对于刚需上班族来说，上车门槛比较低。

| 75㎡户内实景（来源：恒晟地产）

如果想要三房，可以看看这套97㎡南向三房，带入户花园，满五唯一税费少，挂牌价135万，单价约1.39万/㎡。

97㎡户内实景

该盘距离佛山3号线广教站（在建）约400米，也算是“准地铁盘”，如果不介意梯户比较高，在北滘135万能拿下带装修三房，性价比还是比较高的。

此外，萨姐还打听到，上半年附近的万科金色梦想公寓也卖得不错，35㎡总价约36万起，45㎡总价约60万，商业性质40年产权。该盘是错位竞争，面向追求生活品质的单身人士或新婚夫妇。

| 万科金色梦想公寓板房

写在最后

新政后，北滘纳入不限购区，无房无贷者购房首付低至两成，大大降低了购房门槛。对于买不起北滘新城的刚需群体，他们会把目光投向周边区域，满足交通方便、学区稳定的房产更受到青睐。

资深中介小雨称，最近北滘很多二手房业主都有换房打算，或者投资客套现，如果现在想在北滘二手房市场“淘笋货”，是比较容易的。建议购房者多跑中介门店，及时了解卖家心态变化，说不定会有意外收获。

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